はじめに
子持ち家庭が資産形成を進めるうえで、最大級の悩みになるのが「住居問題」です。
- 賃貸のままでいくべきか
- 一戸建てを買うべきか
- 新築か中古か
- ローンはいくらまでなら安全か
住居費は人生最大級の固定費です。
ここをどう選ぶかで、資産形成の難易度は大きく変わります。
一方で、
「子どもを広い家でのびのび育てたい」
「家族のために一戸建てが欲しい」
と思うのも自然な感情です。
私自身もかなり悩みました。
資産形成だけを考えるなら賃貸が合理的だと思っていましたが、最終的に我が家は中古住宅を購入しています。
そして実際に5年間住み、現在6年目に入ったからこそ、見えてきたことがあります。
それは、
「持ち家か賃貸か」以上に、
“住居コストが人生へ与える影響はとても大きい”
ということです。
この記事では、
- 一戸建てを持つリスク
- なぜ賃貸が合理的なのか
- それでも私が中古住宅を選んだ理由
を、実体験ベースで整理していきます。
これから住宅購入を考えている方の参考になればうれしいです。
一戸建てを持つことのリスク
もちろん、一戸建てには魅力があります。
子どもが走り回れる。
収納も広い。
駐車場も自由。
「自分の家」という安心感もある。
実際、我が家もそうした魅力を感じて購入しました。
ただ、実際に住んでみると、
「家は買った後もお金がかかり続ける」
という現実を強く実感しています。
家計の貸借対照表を圧迫する
我が家は中古住宅を購入して6年目に差し掛かります。
土地については知り合いのツテがあり、地方では比較的条件の良い場所を取得できました。
そのため、一般的な新築購入よりは、かなり抑えた条件で住宅を取得できたと思っています。
ただ、比較的条件の良い土地を取得できたにもかかわらず、現在の家計の貸借対照表はまだ債務超過です。
現在（2025年12月時点）の状況は以下の通りです。
資産
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 土地の価値 | 約1,635万円 |
※土地の価値は公示価格をもとに概算
※建物については将来的な経年劣化を考慮し、保守的に0円で評価
負債
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 住宅ローン残高 | 約1,712万円 |
つまり現在、家計の貸借対照表では、まだ債務超過の状態です。
もちろん、住居としての満足感はあります。
ただ、「家を買えば資産になる」と単純には言えないことも実感しています。
もしこれが、
- 高額な新築住宅
- オーバーローン
- 資産価値が落ちやすい立地
だった場合、さらに厳しい状況になっていた可能性もあります。
特に、新築住宅には「新品であること」のプレミアムが乗っています。
そのため、購入直後に資産価値が大きく下がるケースも珍しくありません。
もし我が家が新築住宅を選び、さらに1,000〜1,500万円高いローンを組んでいたら、現在の資産形成はかなり厳しくなっていたと思います。
住宅は「資産」と言われます。
しかし、条件によっては、大きな「負債」にもなります。
特に住宅ローンは、“未来の収入の前借り”です。
借りすぎると、
- 働き方
- 転職
- 投資余力
- 人生の自由度
そのものが制限される可能性があります。
住宅購入時には“物件価格以外”にもお金がかかる
住宅購入では、物件価格以外にも多くの費用が発生します。
我が家の場合、主な初期費用は以下の通りでした。
| 項目 | 金額 |
|---|---|
| 仲介手数料 | 62.7万円 |
| 保証料 | 21.2万円 |
| 登記費用 | 33.9万円 |
| 不動産取得税 | 20.1万円 |
| 火災保険 | 38.8万円 |
| リフォーム費用 | 219万円 |
| 合計 | 395.7万円 |
実際に住宅を購入して感じたのは、
「物件価格だけ見ていると危険」
ということです。
住宅購入では、想像以上に現金が出ていきます。
特に中古住宅は、購入後にリフォーム費用が発生するケースも多いため、余裕を持った資金計画が重要だと感じています。
もしこれが新築住宅で、さらに高額ローンだった場合、初期費用も含めて家計への負担はかなり大きくなっていたと思います。
キャッシュフローを圧迫する
家を持つと、ローン返済以外にもお金がかかります。
例えば、
- 固定資産税
- 修繕費
- 外構メンテナンス
- 家具家電の買い替え
などです。
実際に住み始めると、
「家は買って終わりではない」
というのをかなり実感します。
我が家でも、エアコンや設備関係など、想像以上にお金が出ていきました。
住宅費が重すぎると、
- 投資に回せない
- 教育費が苦しい
- 老後資金を積めない
という状態になりやすいです。
実際に5年間でかかった住宅関連費
我が家では家計簿を継続しているため、住宅関連費もある程度把握しています。
もちろん住宅条件によって差はありますが、「家は買った後も継続的にお金がかかる」という参考にはなると思います。
| 年 | ローン | 固定資産税 | 修繕・設備 | 合計 |
|---|---|---|---|---|
| 1年目 | 51.7万円 | 6.8万円 | 12.8万円 | 71.3万円 |
| 2年目 | 51.7万円 | 6.8万円 | ― | 58.5万円 |
| 3年目 | 51.7万円 | 6.8万円 | 34.1万円 | 92.6万円 |
| 4年目 | 55万円 | 6.9万円 | ― | 61.9万円 |
| 5年目 | 55万円 | 6.9万円 | 1.7万円 | 63.6万円 |
| 計 | 265.1万円 | 34.2万円 | 48.6万円 | 347.9万円 |
特に感じるのは、
「ローン返済額だけで住宅費を考えると危険」
ということです。
実際には、維持費込みで考える必要があります。
同額家賃の賃貸だった場合、不要だった費用
仮に、住宅ローンと同程度の家賃の賃貸に住んでいた場合、以下の費用は発生していません。
| 項目 | 5年間累計 |
|---|---|
| 住宅購入の初期費用 | 395.7万円 |
| 固定資産税 | 34.2万円 |
| 修繕・設備費 | 48.6万円 |
| 合計 | 478.5万円 |
もちろん賃貸には、
- 家賃を払い続ける必要がある
- 自由にリフォームできない
- 老後の住居不安
などのデメリットもあります。
ただ、実際に数字で見てみると、
「持ち家はローン以外にもかなりお金がかかる」
ということを強く実感します。
場所に縛られる
住宅ローンは、単なる毎月の支払いではありません。
特に、不動産価格を上回る大きな負債を抱える状態になると、
「未来の給料を前借りしている」
感覚がかなり強くなります。
そしてローンが重すぎると、
- 転職
- 独立
- セミリタイア
- 働き方の変更
などの自由度が下がります。
実際、住宅ローンは人生を長期間縛る固定費です。
場合によっては、
「ローン返済のために働き続ける」
状態になってしまうこともあります。
持ち家は簡単に動けません。
実際、家を持つと、
- 転職
- 移住
- セミリタイア
などのハードルはかなり上がります。
住宅ローンがあると、
「仕事を辞めづらい」
という感覚は確実に出てきます。
この「自由度の低下」は、住んでみて初めて実感する部分でもあります。
資産形成を優先するなら賃貸はかなり合理的
こうしたリスクを考えると、資産形成だけを優先するなら、賃貸はかなり合理的です。
理由はシンプルで、「身軽」だからです。
賃貸のメリット
賃貸には、
- 修繕リスクを負わない
- 固定資産税がない
- 引っ越ししやすい
- 転職や移住に対応しやすい
- 大きな借金を抱えなくて済む
というメリットがあります。
特に大きいのが、「投資余力を残しやすい」ことです。
住宅ローンが重いと、毎月のキャッシュフローがかなり圧迫されます。
一方、賃貸で住居費を抑えられれば、
- 新NISA
- iDeCo
- インデックス投資
などへ回せるお金が増えます。
この差は10年、20年単位で見るとかなり大きくなります。
もちろん実際には、
- 家賃
- 住宅価格
- 投資リターン
- 修繕費
など条件によって変わります。
ただ、「住宅費の差」は長期で見るとかなり大きなインパクトを持ちます。
実際、家を持った今だからこそ、
「賃貸の身軽さは大きなメリットだった」
と感じる場面はあります。
それでも買うなら中古住宅がおすすめ
もしみなさんが資産形成をしつつ、一戸建てをあきらめられないなら、私は中古住宅をかなり強くおすすめします。
理由はシンプルで、
「住宅コストを大きく抑えられるから」
です。
中古住宅には、
- 新築プレミアムがない
- ローン総額を抑えやすい
- 固定費を軽くできる
というメリットがあります。
その分、
- 投資
- 教育費
- 老後資金
へ回せるお金が増えます。
これは資産形成においてかなり大きいです。
実際、我が家も中古住宅にしたことで、キャッシュフローにはかなり余裕を持たせることができました。
もし新築で高額ローンを組んでいたら、精神的にもかなり厳しかったと思います。
我が家が40年ローンを選んだ理由
我が家は40年ローンを選択しています。
理由はシンプルで、
「毎月の返済額を抑え、キャッシュフローを安定させるため」
です。
もちろん、心理的には「早く返したい」という気持ちもあります。
ただ、資産形成を重視するなら、
- 手元資金を厚く持つ
- 投資余力を残す
- 家計防御力を高める
ことも非常に重要だと考えています。
実際、返済期間を短くすることは後からでもできます。
繰り上げ返済をすればいいからです。
一方で、最初に短いローンを組んでしまうと、返済期間を後から伸ばすことは簡単ではありません。
そのため我が家では、
「まずは毎月の固定費を軽くする」
という考え方を優先しました。
もちろん、金利上昇リスクには注意が必要です。
ただ、現時点では、
「住宅ローンを急いで返す」よりも、
「投資余力と生活防御力を維持する」
方を重視しています。
まとめ
持ち家か賃貸かに、「絶対の正解」はありません。
ただ、資産形成という視点で見ると、重要なのは、
「毎月どれだけ余力を残せるか」
だと思っています。
住宅費が重すぎると、
- 投資
- 教育費
- 老後資金
- 働き方の自由
すべてに影響します。
だからこそ、
- 見栄
- 世間体
- SNSの理想像
ではなく、
“自分の家計で無理なく維持できるか”
を基準に考えることが大切です。
そして、もし家を買うなら、私は中古住宅をかなりおすすめします。
実際に5年間住み、6年目を迎えた今、
「身の丈に合った住宅費にして本当に良かった」
と感じています。
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